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Miete: Vier von zehn Haushalten in deutschen Großstädten tragen eine prekär hohe Belastung
Städtetag: Preiswerten Wohnungsbau zielgenau und langfristig fördern - Bundes- und Landesflächen freigeben
Neue Studie mit Daten für alle 77 Großstädte

Rund 40 Prozent der Haushalte in Deutschlands Großstädten müssen mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens ausgeben, um ihre Miete (bruttokalt) zu bezahlen. Das entspricht rund 5,6 Millionen Haushalten, in denen etwa 8,6 Millionen Menschen leben. Bei Sozialwissenschaftlern wie bei Immobilienexperten gilt eine Mietbelastungsquote oberhalb von 30 Prozent des Haushaltseinkommens als problematisch, weil dann nur noch relativ wenig Geld zur sonstigen Lebensführung zur Verfügung bleibt, insbesondere bei Menschen mit kleineren Einkommen. Auch viele Vermieter ziehen hier eine Grenze, weil sie zweifeln, dass Mieter sich ihre Wohnung dauerhaft leisten können. Gut eine Million Haushalte (mit rund 1,6 Millionen Menschen) in den 77 deutschen Großstädten müssen sogar mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aufwenden. Etwa 1,3 Millionen Großstadt-Haushalte haben nach Abzug der Mietzahlung nur noch ein Resteinkommen, das unterhalb der Hartz-IV-Regelsätze liegt. Die mittlere Mietbelastung (Medianwert) aller Großstadthaushalte liegt bei immerhin 27 Prozent. Zu diesen Ergebnissen kommt eine neue, von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie an der Humboldt-Universität zu Berlin.* Die Wissenschaftler um den HU-Stadtsoziologen Dr. Henrik Lebuhn haben dafür Daten des Mikrozensus ausgewertet.

Über Jahrzehnte in Deutschland gepflegte sozialpolitische Ansätze, beim Wohnen "Einkommensunterschiede zu mildern und einen Beitrag zur sozialen Kohäsion zu leisten, haben sich weitgehend aufgelöst", schreiben Lebuhn und seine Forscherkollegen. "Die Wohnbedingungen sind damit nicht nur ein Spiegel bestehender Ungleichheit, sondern tragen auch selbst durch die hohe Mietkostenbelastung zu einer wachsenden Ungleichheit bei."

Vor allem in Großstädten mit zunehmender Einwohnerzahl konstatieren die Wissenschaftler einen großen Mangel an bezahlbaren - insbesondere kleineren - Wohnungen. Die Mikrozensus-Daten zeigen, dass Menschen mit geringeren Einkommen generell pro Kopf weniger Wohnfläche zur Verfügung haben und in schlechter ausgestatteten Wohnungen leben. Trotzdem tragen sie im Mittel eine weitaus höhere Mietbelastungsquote als wohlhabendere Haushalte, weil oftmals auch für Wohnungen mit geringerem Standard relativ hohe Mieten zu zahlen sind. So liegt der Medianwert der Miethöhe bei den Haushalten, die weniger als 60 Prozent des mittleren Einkommens haben, laut der Studie bei 7,20 Euro pro Quadratmeter. Haushalte, die über mehr als 140 Prozent des Einkommensmittels verfügen, zahlen im Mittel 8,10 Euro. Dementsprechend gravierend sind die Unterschiede bei der Belastungsquote: Während die Haushalte mit höherem Einkommen im Mittel 17,2 Prozent davon für die Bruttokaltmiete aufwenden müssen, sind es bei den Haushalten an der Armutsgrenze 39,7 Prozent.

Unter den 77 deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern konstatieren die Forscher in 54 eine im Trend zunehmende Einwohnerzahl, 31 davon wachsen sogar überdurchschnittlich stark. Somit könne mindestens in diesen 54 Großstädten von einem "angespannten Wohnungsmarkt" ausgegangen werden. Da vor allem die Metropolen stark an Einwohnern gewinnen, sind sogar rund 80 Prozent der deutschen Großstadtbewohner mit angespannten Wohnungsmärkten konfrontiert. Das entspricht rund 20,4 Millionen Menschen oder einem Viertel der Gesamtbevölkerung in Deutschland.

Basis der Untersuchung sind Daten des Mikrozensus 2014. Die amtliche Haushaltsbefragung erfasst alle vier Jahre auch repräsentative Daten zu Wohnbedingungen. Daher liefert die neue Studie auch detaillierte Zahlen zu Miethöhen und Mietbelastung für jede der 77 deutschen Großstädte von Berlin bis Siegen (direkter Link zum Datenblatt unten). Mit Blick auf die finanzielle Belastung von Mietern zeigt sich, dass hohe Belastungsquoten nicht auf bestimmte Regionen oder Stadt-Typen begrenzt sind. So finden sich unter den zehn Städten mit der höchsten Mietbelastungsquote (im Mittel über 28 Prozent) vergleichsweise wohlhabende Metropolen wie Hamburg oder Düsseldorf ebenso wie das wirtschaftlich schwache Bremerhaven oder Offenbach. Auch in einigen mittleren Großstädten wie Bonn, Mannheim oder Neuss liegt die relative Mietbelastung deutlich über dem deutschen Mittel. Bei den zehn Städten mit den niedrigsten Quoten (21 bis 24 Prozent) ist ebenfalls kein klares Muster zu erkennen. Allerdings sind ostdeutsche Großstädte wie Leipzig, Dresden, Erfurt oder Magdeburg relativ stark vertreten.

*Henrik Lebuhn, Andrej Holm, Stephan Junker, Kevin Neitzel: Wohnverhältnisse in Deutschland - eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten. Bericht aus dem Forschungsprojekt "Sozialer Wohnversorgungsbedarf", September 2017. Download: https://www.boeckler.de/pdf_fof/99313.pdf

Deutscher Städtetag fordert Neuausrichtung der Wohnungs- und Bodenpolitik

Der Deutsche Städtetag verlangt angesichts des in vielen Städten bestehenden Wohnungsmangels und steigender Mieten von Bund und Ländern eine Neuausrichtung der Wohnungs- und Baulandpolitik. Außerdem müsse der Bund die wichtige Aufgabe des sozialen Wohnungsbaus weiterhin mitverantworten und dürfe sie nicht allein den Ländern überlassen. Die Städte fordern Bund und Länder auf, die Wohnraumförderung mit zielgenauen Förderinstrumenten so auszubauen, dass deutlich mehr bezahlbare Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung gebaut werden, mehr Wohnungen im sozialen Wohnungsbau entstehen und bestehende Sozialwohnungen ihre Sozialbindung nicht verlieren.

Der Vizepräsident des Deutschen Städtetages, Oberbürgermeister Dr. Ulrich Maly aus Nürnberg, sagte: "Der positive Trend bei der Zahl der erteilten Baugenehmigungen und aktuellen Baufertigstellungen droht schon wieder einzubrechen. Der Wohnraummangel verbunden mit stetig steigenden Mieten bleibt vor allem in Groß- und Universitätsstädten mit wachsenden Einwohnerzahlen ein großes Problem und auch für die nächsten Jahre eine Herausforderung. Deshalb müssen Bund und Länder die Förderung nochmals verstärken und das Bauen dort, wo der Wohnungsmangel besteht, im mittleren und niedrigen Preissegment und bei Sozialwohnungen, attraktiver machen." Für zielführend hält der Deutsche Städtetag eine Investitionszulage für den Bau preisgünstiger Mietwohnungen, womöglich ergänzt um eine steuerliche Sonderabschreibung sowie die differenzierte Eigentumsförderung nach Zielgruppen, Fördergegenständen und Standorten. Damit nicht immer erst auf einen Wohnraummangel reagiert wird, fordert der Deutsche Städtetag eine langfristige und ressortübergreifende Wohnungs- und Baulandpolitik.

Wesentliches Hemmnis beim Wohnungsbau sind in Städten mit Wohnungsmangel meist das zu knappe Flächenangebot und die hohen Grundstückspreise für angebotene Flächen. Die betroffenen Städte bemühen sich intensiv um eine aktive Baulandpolitik, entwickeln Baulandstrategien, geben Grundstücke für bezahlbaren Wohnraum preisreduziert ab und verankern Quoten für bezahlbare Wohnungen in städtebaulichen Verträgen. Um dieses Bemühen zu unterstützen, sollten Bund und Länder stärker dafür sorgen, dass auch auf potentiell dafür geeigneten Bundes- und Landesflächen das Bauen für breite Schichten der Bevölkerung und sozialer Wohnungsbau möglich werden.

"Wir wünschen uns von Bund und Ländern, dass auch sie sich zu einer gemeinwohl-orientierten Baulandpolitik bekennen. Der Bund ist zudem gefordert, den Kommunen den Kauf von Bundesliegenschaften für den Wohnungsbau zu erleichtern. Zielführend wäre es, erweiterte Vorkaufsrechte für Kommunen gesetzlich zu verankern. Helfen könnte außerdem ein Wohnbauland- und Erschließungsfonds oder auch die Förderung kooperativer Baulandmodelle", machte Städtetagsvizepräsident Maly deutlich. Darüber hinaus werden Bund und Länder aufgefordert, Stadt-Umland-Kooperationen zu fördern und die rechtlichen Rahmenbedingungen entsprechend anzupassen. Denn die von Wohnungsmangel betroffenen Städte - insbesondere in den Ballungsräumen - werden die Herausforderungen nicht ohne die jeweils umliegenden Gemeinden bewältigen können.

Die Städte wollen, dass der Bund auch in der neuen Legislaturperiode die Ziele der Wohnungsbauoffensive konsequent weiter verfolgt und das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen fortführt. Zwar konnte die Spirale steigender Mieten damit nicht gestoppt werden, gleichwohl hat die Wohnungsbau-Offensive des Bundes wichtige Fortschritte gebracht. Durch sie wurden zahlreiche Prozesse für den Wohnungsbau angestoßen. Hinzu kamen neue Ideen, um Bauland zu mobilisieren und die Innenentwicklung zu fördern, flexiblere Stellplatzregelungen und serielles Bauen. Und es wurden Standards aus den Bereichen Energie, Umwelt und Technik hinterfragt, erläutert Maly: "Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ist ein wichtiges Signal der Bundesregierung, der kommunalen Spitzenverbände und der Wohnungsverbände für eine kooperative, ergebnisorientierte Wohnungspolitik."

erschienen am: 2017-09-13 im europaticker

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